VALIDITÀ DEL “PRELIMINARE DEL PRELIMINARE”

VALIDITÀ DEL "PRELIMINARE DEL PRELIMINARE" – NUOVO ORIENTAMENTO DELLE SEZIONI UNITE

Le Sezioni Unite, con la recentissima sentenza n. 4628 del 6 marzo 2015, hanno statuito la validità del contratto preliminare del preliminare di compravendita, l’accordo con cui le parti si impegnano a stipulare un successivo contratto preliminare e che la prassi immobiliare conosce da tempo, seppur avversata da orientamenti giurisprudenziali spesso contrastanti, che ne hanno addirittura decretato la nullità (si veda, a titolo esemplificativo, Cass. 8038/2009). Le Sezioni Unite della Corte di Cassazione, investite della questione, hanno statuito invece che tale forma contrattuale può essere valida ed efficace, a sulla base del seguente principio di diritto: “In presenza di contrattazione preliminare relativa a compravendita immobiliare che sia scandita in due fasi, con la previsione di stipula di un contratto preliminare successiva alla conclusione di un primo accordo, il giudice di merito deve preliminarmente verificare se tale accordo costituisca già esso stesso contratto preliminare valido e suscettibile di conseguire effetti ex artt. 1351 e 2932 c.c., ovvero anche soltanto effetti obbligatori ma con esclusione dell'esecuzione in forma specifica in caso di inadempimento. Riterrà produttivo di effetti l'accordo denominato come preliminare con il quale i contraenti si obblighino alla successiva stipula di un altro contratto preliminare, soltanto qualora emerga la configurabilità dell'interesse delle parti a una formazione progressiva del contratto basata sulla differenziazione dei contenuti negoziali e sia identificabile la più ristretta area del regolamento di interessi coperta dal vincolo negoziale originato dal primo preliminare. La violazione di tale accordo, in quanto contraria a buona fede, potrà dar luogo a responsabilità per la mancata conclusione del contratto stipulando, da qualificarsi di natura contrattuale per la rottura del rapporto obbligatorio assunto nella fase precontrattuale”.
Per il testo completo della sentenza: http:// http://www.altalex.com/index.php?idnot=27930
(Dott. Guido Ballarini)